多くの相続対策が失敗するのは、行動の前に「正確な設計」がないからです。公認コンサルティングマスターがROA（総資産利益率）を診断し、負債を整理し、富を残すための具体的な工程表を作成。その後の行動まで一貫して引き受けます。
私たちが提供するのは、21年の実務知見に基づいた、家族が揉めないための資産設計です。
守るべき資産と、売却して整理すべき資産を数値で可視化し、次世代へ「負債」ではなく「富」を繋ぎます。
「単なる相続相談」ではありません。資産を次世代へ繋ぐための『設計・行動』です
誰に相談すべきか【3人の相談先】
それでは、府中市の現場で磨いてきた目利きに基づき、相続相談における「不都合な真実」を客観的に分析・診断してみます。
1．「不動産評価」に不慣れな税理士によるリスク
税理士1人が担当する相続税の申告は、年間平均わずか1.91件という実態をご存知でしょうか。
- 税理士の登録者数：81,280人（令和5年度）
- 相続税の申告件数：155,740人（令和5年度）
この数値が示すのは、大半の税理士にとって相続税申告は「日常の実務」ではないということです。特に、資産の半分以上を占める不動産の適正評価において、著しく専門性に欠ける対応がなされた場合、売主様は本来払う必要のない税金を支払い、あるいは資産価値を毀損する致命的な損害を被るリスクがあります。
【相続税の課税価格及び税額の推移】
2．「融資実行」を優先する金融機関によるリスク
銀行からの提案だからといって、無条件に信頼するのは危険です。彼らの目標は「融資の実行」であり、投資後の「経営の健全性」まで責任を持つわけではないからです。
例えば、土地・建築合わせて2億円の投資を行い、数年後に空室が目立ち始めた場合。資産価値は2億円を維持できず、9,000万円程度まで下落するケースも珍しくありません。これは「リスク管理能力の不在」が招く悲劇です。銀行の論理に惑わされず、資産を「経営」というシビアな視点で診断することが不可欠です。
平成25年住宅・土地統計調査 空き家数・空き家率
3．「自社利益」を優先する不動産業者によるリスク
大手、中小を問わず、売主様の利益よりも自社の手数料を優先する「誠実さを欠いた仲介実務」が今も存在します。「アパートを建てれば節税になる」という言葉の裏にある、悪意あるサブリース契約には最大限の警戒が必要です。
「30年一括借り上げ・賃料保証」という説明は、実務上は多くの矛盾を孕んでいます。社会情勢の変化に伴う数年ごとの賃料減額改定や、解約時の多額の違約金設定など、売主様の将来を縛り付ける設計がなされている場合が多いのです。このような売主様の利益を毀損する組織体質から、あなたの大切な資産を守らなければなりません。
「ROA財産診断による資産の可視化」の一部を公開いたします
その資産は、家族を豊かにしていますか
ROA財産診断で、確かな未来を設計します
【診断】ROA（総資産利益率）で、不動産の「真の稼ぐ力」を可視化する
相続対策の多くが失敗に終わる最大の理由は、感情や節税ばかりに焦点が当たり、「その資産が本当に家族を豊かにしているか」という視点が欠落していることです。
私たちが提供するのは、公認不動産コンサルティングマスターの知見を用いた「ROA財産診断」です。所有されている土地や建物の収益性を数値で算出し、現状を客観的に「診断」します。
- 収益性の数値化： その不動産が、投下した資本に対してどれだけの利益を生んでいるかを可視化します。
- 「負債」のあぶり出し： 固定資産税や管理費を払い続けるだけの「眠っている資産（＝負債）」を特定します。
- 出口の判定： 診断結果に基づき、「守るべき資産」「売却して組み替えるべき資産」「活用すべき資産」の最適解を導き出します。
まつだ「節税のためにアパートを建てましょう」という言葉に、根拠はありますか？
賃貸経営を始める前に、まずは現在の全資産のROAを診てください。数値に基づかない「思い込みの対策」は、次世代へ重い負担を押し付けることになりかねません。2,700件超の実務記録を発信してきた実務家の目による「資産の処方箋」が頼りになる場面です。
データが語る真実：相続財産の約半分以上は「不動産」です
日本の相続財産における構成比で最も大きな割合を占めるのは不動産です。下記データは国税庁の資料です。6兆円の記載は固定資産評価額のため、時価に割り戻すと実はもっと大きな金額になります。（＝令和2年の割合34.7％はもっと大きいわけです。）
つまり、一番財産を占める割合が多い不動産のプロに、まず相談をするべきですが、多くの方が税理士や銀行に相談します。本当に不思議ですね。
じつは、ここに大きな落とし穴があるのです。
彼らは「節税」や「融資」のプロではありますが、不動産の「時価」「実務」「評価」のプロではありません。
【相続財産種類別の財産価格の推移】
「※グラフから分かる通り、資産の半分を占める不動産の目利きを誤ることは、相続対策そのものの失敗を意味します」
時価（売れる価格）と評価額（税金の計算上の価格）の差を正しく診断し、出口（売却・活用）までを見据えた設計ができるのは、相続などの実務を積み上げてきた不動産業者だけです。効率の悪い節税対策に終始し、家族に「売るに売れない負債」を残さないために。不動産を軸に据えた全体設計が不可欠なのです。
【家族を守る「売る前の知恵」】
相続不動産の問題は、「売りに出す前」に勝負が決まっています。
家族の想い、税金の負担、権利の整理。これらを無視して急いで売却に走ると、後悔の種を残すことになりかねません。私は、単なる「手続き」ではなく、ご家族の未来を組み立てる「設計」を大切にしています。
【可視化の重要性】
21年の実務家として、相談は無料、詳細な資産設計のみを有償で承ります。
不安になっている皆さんにぜひ知ってほしいことがあります。
本当に大切なのは、元気なうちに準備しておく、出口を決める前の「知恵」と「設計」なのです。
【松田の信念（著書紹介）】不動産・相続・終活のホントのところ
出版実績のある『住まいと資産の総合実務家』松田博行
組織のノルマや定型的な取引ではなく、目の前のお客様に誠実でありたい。2012年からブログに綴ってきた業界への疑問と、私自身の21年の実務での葛藤を、編集者が一冊の本に凝縮してくれました。不動産業界の「不都合な実態」と、私の信念を記した一冊です。
「有償」であることの誠実さ：松田の矜持
私が提供するのは、不動産仲介ではありません。あなたとご家族の未来を守るための「具体的な数字で見える」知恵です。 多くの無料相談は「売らせること」をゴールに設定しますが、私は30万円（税込33万円）〜の設計料をいただくことで、特定の結論に誘導しない「100%あなたの味方」としての客観的な判断を担保します。 この費用は、将来発生するかもしれない数千万円の損失や、親族間の修復不可能な争いを防ぐための「最高の保険」だと自負しています。
本質：なぜ今、整理が必要か
相続発生後では遅すぎる理由
相続が起きてから不動産会社に相談すると、どうしても「売るか・貸すか」という出口の話が先行してしまいます。しかし、本当に大切なのは、ご家族がその後10年、20年と穏やかに暮らせるための「事前の設計」です。
私は21年の実務を通じ、準備不足で家族の絆が壊れてしまう現場を数多く見てきました。だからこそ、不動産を売る前段階の「資産の整理」に、何よりも力を入れています。
有償サービス：資産整理レポート（財産診断）の内容
- 資産の「見える化」とリスク抽出
所有物件の市場価値、相続税評価額、相続税額、遺留分など、将来的なリスクをすべて「見える化」します。 - 配偶者や子への「未来図」設計
誰に何を、どのような形で遺すべきか。単なる数字の計算ではなく、松田が第三者としてご家族の想いを整理し、全員が納得できる「出口の選択肢」を提示します。 - 一生涯の「伴走チェック体制」
プランを作って終わりではありません。法改正や家族状況の変化に合わせ、繰り返しチェックを行い、あなたの人生に長く寄り添い続けます。
21年の経験を凝縮した「資産整理レポート（財産診断）」の内容
お持ちのすべての資産を総合点検した上で、ご所有の不動産が将来的に「負債」になるリスクはないか、市場価値と維持コストの両面から徹底的に分析します。
単なる数字の計算ではなく、松田が第三者としてご家族の想いを整理し、全員が納得できる出口の選択肢を提示します。
税理士や司法書士・行政書士と連携し、机上の空論ではない「明日から動ける具体的なアクションプラン」を完成させます。
「売る前に、まずは知恵を手に入れてください」
まずは30分の現状確認（無料）から。お話を伺い、私が「生前設計」として伴走すべきケースかどうか、プロの目で見極めます。